Přichází jaro. Zazelenaly se stromy a tráva, rostou i ceny nemovitostí. Alespoň to tvrdí realitní makléři, spolehlivé a včasné cenové indexy stále nemáme. Máme však alespoň statistiky nově poskytnutých úvěrů na bydlení poskytnutých bankami a stavebními spořitelnami. A podle těchto statistik vzrostl objem úvěrů meziročně o 71 procent (data za únor).
Není to ale vlastně žádný rekord. V říjnu 2023 rostl objem nových úvěrů na bydlení dokonce o 97 procent. Růstový trend však začal ještě mnohem dříve, v září 2022. Nicméně i navzdory tomuto trendu nové úvěry na bydlení zaostávají za maximem z května 2020, kdy jejich objem byl téměř trojnásobný!
S odstupem času je jasné, proč právě květen 2020 byl tak produktivní v oblasti hypoték a dalších úvěrů. Ceny byly sraženy panikou z covidu, zatímco úrokové sazby byly nízké díky extrémně expanzivní politice České národní banky. Zde je nutná krátká zastávka u měnové politiky. Centrální bankéři v roce 2020 podlehli davové hysterii z deflace, která bývá chápána jako potenciální příčina nejhorších finančních krizí. Toto tvrzení alespoň najdeme ve většině učebnic. Ve skutečnosti však deflace bývá důsledkem finančních a bankovních krizí. Bylo tomu tak v Japonsku v 90. letech, stejně jako během legendární Velké deprese ve většině vyspělých zemí během let třicátých.
Úvěrové trhy po celém světě (včetně Česka) tedy v roce 2020 dostaly od vyděšených centrálních bank obrovskou posilující injekci. Ceny nemovitostí a nájmů zastavily pád obrátily se směrem vzhůru. Totéž ale platilo i pro řadu jiných cen. Proto inflace během roku 2021 tolik vystřelila. K tomu se přidalo omezování dodávek cen energií ze strany Ruska, které již od léta 2021 připravovalo Západ na válku a hodlalo vyšponovat ceny na maximum.
Vraťme se však ke dnešku. Problém bydlení má sociální, politický a demografický rozměr. Každému by mělo být jasné, že rostoucí peněžní poptávka po nemovitostech musí mít nutně za následek růst jejich cen, pokud není zároveň doprovázena novou výstavbou. Počet zahájených bytů byl v roce 2023 nižší o 15,5 procenta ve srovnání s rokem 2022 a dokonce o 20,6 procenta nižší oproti roku 2021. Na statistikách výstavby je mimochodem krásně vidět, že měnová politika se projevuje se zpožděním jednoho až dvou let: ještě během roku 2024 se budeme potýkat s následky protiinflační měnové politiky dvou předchozích let. Potřeba této protiinflační politiky byla důsledkem praktikování extrémně proinflační (covidové) politiky během let 2020 a 2021.
Vzniká otázka, zdali by centrální bankéři neměli skoncovat s neustálým experimentováním a bastlením, které má spíše potenciál rozkmitat systém od přirozené rovnováhy než tuto rovnováhu udržovat. Asi by měli — nicméně zkuste to vysvětlit neodvolatelným polobohům, z nichž alespoň někteří doopravdy upřímně věří ve své mesiášské poslání.
Dáme-li stranou kolísání úrokových sazeb a tvorby úvěrů, vyjde nám, že ceny nemovitostí dlouhodobě rostou. A to tak, že pořízení bytu pro mladou rodinu v rozumné lokalitě je zhusta nepřekonatelný problém. Ten má dimenzi sociální (mladý člověk je frustrovaný — a nedivte se, vy byste nebyli?) dále dimenzi politickou (hrozí, že bude volit nějaké ukřičené populisty) a konečně demografickou (vysvětlivek netřeba).
Tento problém lze řešit buď efektivně nebo efektně. Po efektních řešeních volají obvykle zmínění populisté: obecní výstavba, sociální byty, dotace, atd. Nic z toho nikdy pořádně nefungovalo (a neargumentujte prosím Vídní, kde dostupné bydlení je vyhrazeno jen vrstvě privilegovaných).
Efektivní řešení by zahrnovalo brutální a naprosto zásadní deregulaci a debyrokratizaci stavebnictví. K tomu neexistuje žádná alternativa. Vzpomeňme, kolik bytů a domů bylo postaveno jen během dvou desetiletí 1918-1938. Hovoříme přitom o období, které bylo postiženo dvěma velkými hospodářskými krizemi.
Žižkov. Ilustrační fotografie, Pavel Kohout
Významnou překážkou v řešení bytové krize je i tzv. NIMBY efekt (z anglického „Not In My BackYard“ — „ne na mém dvorku“). Jde o odpor místních obyvatel a samospráv vůči nové výstavbě v jejich sousedství, a to i v případech, kdy by byla prospěšná pro širší komunitu.
Lidé se často obávají, že nové developerské projekty znehodnotí jejich nemovitosti, zvýší dopravní zátěž nebo naruší charakter lokality. Své zájmy pak prosazují prostřednictvím petičních akcí a politického tlaku. Výsledkem je paralýza stavební činnosti i v místech, kde je bytová výstavba žádoucí a potřebná (a kde by dokonce mohla být prospěšná i pro původní obyvatele).
Bydlení patří mezi základní lidské potřeby a jeho dostupnost je zásadní pro kvalitu života. Nehledě na to, že jeho nedostatek má velmi nepříjemné vedlejší efekty, včetně postupného vymírání populace. Bylo by tragikomické, kdyby historici někdy kolem roku 3000 (možná mnohem dříve) museli konstatovat, že jsme vyhynuli na byrokracii, na nezvládnutou měnovou politiku a na neochotu souhlasit s postavením domu na sousedním pozemku.
Pavel Kohout
Algorithmic SICAV
psáno pro Lidové noviny