Kolik vynášejí nemovitostní cenné papíry REIT?

REIT (Real Estate Investment Trusts) jsou cenné papíry kryté nemovitostmi. Jsou běžné zejména v USA a jiných vyspělých zemích. V Česku nejsou běžně známé. Je to škoda, neboť jde o velmi atraktivní nástroj, který vhodně diverzifikuje investice do akcií, přináší zajímavé zhodnocení a není přitom zatížen přehnaně velkým rizikem jako například komodity, měny nebo kryptoměny.

Jaké výnosy mohou REIT vykázat?

Výnosy za různá období

Index Wilshire REIT zachycuje celkový výnos (v dolarech) během různých období:

Screenshot 2022-11-02 at 10.22.01.png

Zdroj: Federal Reserve Bank of St. Louis, vlastní výpočty

 

Vidíme, že dlouhodobý průměr v hodnotě 11,2 procenta se velmi blíží výnosům hlavních akciových indexů. Průměr za posledních 10 let byl negativně ovlivněn poklesem během pandemie covidu a globálními faktory (panikou kolem inflace a války na Ukrajině).

Přitom je index REIT o něco méně volatilní. Hlavní přitažlivost REIT ovšem tkví v „ukázněném“ chování. Neznamená to, že by ceny REIT nemohly nikdy klesat: jsou ovlivňovány velmi podobnými faktory jako akciové indexy. Přesto je tu jeden zásadní rozdíl: zisky (tvořené nájemným) nikdy nekolísají tak divoce jako earnings per share (zisky na akcii) u významných akciových společností, odvětví i indexů.

Ano, ceny REIT mohou také klesat. Někdy i významně, pokud se odehrává nějaká krize nebo panika na trhu. Statisticky platí, že každým čtvrtým rokem nastala (od roku 1978 do září 2022) nějaká významná nepříznivá událost. Dobrou zprávou ovšem je, že každá (skutečně bez výjimky každá!) nepříznivá událost byla zároveň skvělou nákupní příležitostí. Zatímco na trhu měn, kryptoměn, komodit nebo jednotlivých akcií lze snadno přijít o peníze na velmi dlouhou dobu nebo dokonce navždy, u REIT jde vždy jen o dočasnou odchylku od trendu. Pokud se zcela nerozpadne západní civilizace, je prakticky nemožné ztratit na REIT peníze. Je možné po nějakou dobu prodělávat, úplná ztráta kapitálu by však mohla nastat jen tehdy, pokud by se stát a jeho instituce nadobro zhroutily.

Následující tabulka podává představu o vývoji hodnoty indexu Wilshire REIT poté, co jeho hodnota významně poklesla. 

 

Screenshot 2022-11-02 at 10.23.35.png

 

V tom úplně nejhorším případě (po finanční krizi na jaře 2009) trvalo necelé čtyři roky, než index Wilshire REIT byl opět na svém předchozím maximu. Během oněch necelých čtyř let vynášel průměrně 37 procent ročně (celkově se zhodnotil 3,3 krát).

Velká finanční krize (2007-2009) si zaslouží bližší diskusi. Ve své době byla považována za něco tajemného a nepředvídatelného, takřka zásah vyšší moci. Ve skutečnosti to bylo pouze tak, že tehdejší ekonomové a analytici měli chybné modely, které nedokázaly počítat s vývojem objemu a kvality úvěrů. Krize se dlouho ohlašovala předem, již v březnu 2007 bylo varovných příznaků více než dost. Při současném stavu znalostí bychom dokázali podobnou krizi identifikovat se značným předstihem, což by umožnilo i včas upravit investiční strategii.

Závěr

Investice do REIT kombinují atraktivní výnos (na úrovni akciových indexů) s relativně nižším rizikem oproti akciovému trhu. Na rozdíl od akcií nejsou tolik citlivé na kolísání zisků (EPS). Ačkoli podléhají podobným makroekonomickým rizikovým faktorům jako akcie, výsledkem jsou vždy jen dočasné poklesy hodnoty. 

 

Kontakt

info@algorithmic-sicav.cz

pavel.kohout@algorithmic-sicav.cz

tel. 724 184 929 (Anargul Kohout)