top of page
  • Obrázek autoraPavel Kohout

Tchajwanská bytová krize

Tchaj-wan máme v povědomí jako ekonomicky mimořádně úspěšný stát. V oblasti výroby elektronických součástek je skutečně světovou jedničkou. Ale tchajwanská ekonomika má i své stinné stránky. Jednou z nich je vleklý nedostatek bytů. Cena za metr čtvereční v hlavním městě Tchaj-pej je vyšší až o 68 procent ve srovnání s Prahou (přičemž příjmy po zdanění jsou téměř přesně stejné). O tomto jevu nedávno psal novozélandský blogger vystupující pod jménem Alethios.


Ilustrační obrázek. Pavel Kohout (AI)


Kořeny bytové krize v Tchaj-peji sahají do poválečného období. Vláda Kuomintangu tehdy prováděla pokusy o kolektivizaci a centrální plánování; s katastrofálními výsledky. Následná pozemková reforma a privatizace sice pomohla nastartovat ekonomický rozvoj, ale také vedla k rozdrobení vlastnictví půdy. To zkomplikovalo pozdější výstavbu a urbanizaci.


S přechodem k demokracii v 80. letech se situace paradoxně ještě zhoršila. Místní komunity, dlouho zvyklé na centrální plánování a necitlivé zásahy státu, se po pádu autoritářského režimu začaly hlasitě bránit jakýmkoliv větším stavebním projektům ve svém okolí. Byly přijaty zákony, které drobným vlastníkům daly právo vetovat prakticky jakoukoliv změnu územního plánu. Výstavba v Tchaj-peji se tak ocitla v pasti fenoménu NIMBY (Not In My Backyard — „Ne na mém dvorku“).


Zákony nyní vyžadují souhlas 80 procent místních obyvatel před zahájením jakékoli stavby, což v praxi činí rozsáhlejší urbanistické projekty téměř nemožnými. Metropole Tchaj-pej, sevřená horami a s nedostatkem volných pozemků, se tak ocitla v pasti vlastních regulací.


Počet dokončených bytů, který v 90. letech dosahoval až 300 tisíc ročně, se po roce 2000 propadl pod 100 tisíc a dále klesá. Ceny nemovitostí však v důsledku převisu poptávky nad nabídkou neustále rostou. Průměrný tchajpejský byt dnes stojí 20 násobek mediánového ročního příjmu (podle jiných zdrojů dokonce 25 násobek), což z Tchaj-peje činí jedno z cenově nejnedostupnějších měst na světě. Pro srovnání, v Londýně nebo New Yorku je to „pouze“ 10-15 násobek, v Praze 17 násobek.


Hlavním důvodem této situace jsou přísné regulace územního rozvoje a výstavby. Územní plány neumožňují zvyšování hustoty zástavby ani nahrazování starých budov novými. Omezení podlahové plochy a zastavěné plochy vedou k paradoxní situaci, kdy i developerům se vyplatí spíše udržovat zchátralé domy, než je nahradit moderními byty s větší kapacitou.


Místní samosprávy se snaží developery motivovat k investicím různými bonusy ke stávajícím omezením podlahové a zastavěné plochy. Výsledkem bývají bizarní výtvory jako zbytečné druhé chodníky končící v půli bloku nebo nepoužívané „veřejné“ bazénky a knihovny v přízemí jinak běžných bytových domů. Takové požadavky spíše zvyšují cenu nových bytů, než aby přinášely skutečný užitek.


Problém zhoršuje bizarní daňový systém. Nemovitosti obývané vlastníkem mají výrazně nižší daňovou sazbu, což lidi motivuje zůstávat ve větších domech, i když už je nepotřebují (neboť nájemníci jsou daňově trestáni). Vysoké transakční daně nutí lidi držet si nemovitosti po celý život a omezují mobilitu. Konečně, vláda vybírá „daň z přírůstku hodnoty pozemku“, což je vlastně daň z kapitálových výnosů, která odrazuje od prodeje nemovitostí a snižuje objem investic do tohoto odvětví. To odrazuje od velmi potřebné rekonstrukce starších nemovitostí.


Tchaj-wan se stárnutím populace a klesající porodností míří do demografické katastrofy. Mladí lidé, kteří si nemohou dovolit vlastní bydlení, odkládají sňatky i zakládání rodin. Každá další generace je o třetinu méně početná než ta předchozí. Bez dramatických reforem se tchajwanská bytová krize možná vyřeší sama — prostě nebudou noví lidé, kteří by ty byty potřebovali. Toto však asi lze stěží pokládat za optimální řešení.


Co by pomohlo? Deregulace a uvolnění územního plánování, které umožní zahušťování zástavby a výstavbu větších, moderních bytových domů. Zrušení daňových výhod pro vlastníky domů a naopak větší zdanění spekulativní držby půdy a neefektivního využívání pozemků. Kultivace veřejné debaty a vytvoření politické vůle k prosazení potřebných reforem.


Alethios doporučuje založit think-tank či aktivistickou skupinu, která by tlačila na liberalizaci trhu. Čerpá ze zkušenosti Nového Zélandu, kde dlouhá léta veřejných debat a občanských aktivit nakonec vedly k zásadnímu uvolnění územního plánování. Počet dokončených bytů se zvýšil o polovinu a růst cen bytů a nájmů se zastavil. Dnes jsou byty v Aucklandu dražší o 13 až 43 procent ve srovnání s Prahou, ovšem tamní čisté příjmy jsou bezmála dvojnásobné. Trh znamená řešení.


V sázce je budoucnost celých generací a demografické zdraví Tchaj-wanu, uzavírá Alethios. Můžeme dodat, že se to netýká jen Tchaj-wanu. Nedostatek dostupného bydlení představuje hrozbu pro řadu zemí. Nemusíme chodit daleko.


Pavel Kohout

Algorithmic SICAV

53 zobrazení

Nejnovější příspěvky

Zobrazit vše

Comments


bottom of page