Jsou české byty předražené?

Ceny českých bytů nejsou předražené. Jsou neskutečně, abnormálně, nesmyslně přepálené.

Počítáme-li předraženost podle poměru objemu hypoték k příjmům, Praha je nejdražší evropské velkoměsto. Ve světě jsou dražší už jen asijské megalopole, například Šanghaj, Hong Kong nebo Soul. Ale dokonce už i Tokyo je podle tohoto měřítka levnější než Praha. Levnější než Praha jsou mimo jiné i Paříž, Milán, Londýn, Mnichov, Stockholm, Vídeň, Frankfurt, Amsterdam nebo Lucemburk.

Pražské nemovitosti se staly doménou hrstky bohatých. Šance na růst cen během nejbližšího desetiletí je mizivá. Kromě toho, s hrubým nájemním výnosem pod 3 procenta ročně, pražské byty nejsou příliš výhodné ani jako investice. A co platí pro Prahu, platí z větší části i pro jiná česká města. Nájemní výnos z bytu v Plzni je méně než poloviční ve srovnání s podobných bytem v Edinburghu, Los Angeles nebo v Bruselu!

Měřítka hodnocení rezidenčních nemovitostí

Zdroj: Numbeo.com

Metodika výpočtů je zde.

Proč jsou české byty tak drahé? Mohli bychom donekonečna hovořit o zdlouhavých stavebních řízeních, nepřátelských úřadech, cenách materiálů, a tak dále, ale skutečně hlavní důvody jsou dva.

Prvním z nich je notoricky známá vášeň Čechů pro investiční nemovitosti. Akcie a fondy jsou v Česku popelkou, nemovitosti jsou králem. Prozatím.

Druhým důvodem je epická úvěrová expanze. Během let 2002-2022 rostl objem hypotečních úvěrů (včetně jiných úvěrů na pořízení nemovitostí) průměrným ročním tempem téměř 14 procent. Objem úvěrů na bydlení nyní dosahuje necelých 30 procent HDP. Kdyby růst úvěrů na bydlení a růst nominálního HDP rostly dosavadním tempem během příštích deseti let, v roce 2032 by úvěry na bydlení dosáhly objemu 70 procent HDP.

Zdroj: ČNB

Takovýto růst není samozřejmě udržitelný.

Již během roku 2022 jsme svědky prudkého poklesu objemu nově poskytovaných hypoték. Ani po pravděpodobném uvolnění měnové politiky během nejbližších let nelze očekávat vzestup růstu na původní úroveň.

Jak může vypadat vystřízlivění českého trhu nemovitostí poté, co dvacetiletá hypoteční expanze pomine? Určitou představu poskytuje Japonsko po roce 1990.

Ceny bytů v tokijské metropolitní oblasti

Zdroj: Kazuto Sumita

Není to hezký pohled, že ne. Pokles cen českých bytů možná nebude tak drastický, možná bude mít jen charakter velmi dlouhé stagnace, ale jisté je, že prostor pro případný růst cen bytů v Praze, v Brně a v dalších podobných městech je velmi malý. Spíše žádný.

Kdo chce relativně levný byt v zajímavé lokalitě, ať se poohlédne po západní a jižní Evropě. Kdo chce na nemovitostech skutečně vydělávat, musí se dívat do USA. Chicago, Atlanta, Salt Lake City, Miami, Pittsburgh a další velkoměsta nabízejí dvojciferné nájemní výnosy.

Na rozdíl od roku 2007 nyní Spojené státy neprocházejí hypoteční horečkou. Neexistují žádné známky nemovitostní krize. Dluhová služba amerických domácností je nyní více než o čtvrtinu nižší než v roce 2007; splátky hypotečních úvěrů jsou o 45 procent nižší vzhledem k disponibilním příjmům, než byly před Velkou finanční krizí. Podíl delikventních úvěrů je nejnižší od 80. let, kdy se tato statistika začala sledovat.

Kdo chce investovat do nemovitostí, má kam.

Pavel Kohout