Algorithmic SICAV Real Estate

Plný oficiální název: Algorithmic Real Estate Podfond investičního fondu Algorithmic SICAV a.s.

Společnost Algorithmic SICAV otevřela podfond, který českým investorům otevírá zcela nové možnosti. Investuje do nemovitostí, avšak zcela jiným způsobem než typický český nemovitostní fond.

Typický český nemovitostní fond shromáždí peníze, zakoupí několik kancelářských budov a poskytuje výnosy na úrovni bankovních vkladů, ovšem s mnohem vyšším rizikem. Například jeden z největších českých nemovitostních fondů dosáhl čistého zhodnocení 1,99 % ročně od února 2007 do konce září 2022. Podíl na této nízké výkonnosti má i pokles o 14,5 % během finanční krize v roce 2009. (Kdyby nebylo této nešťastné události, celkový výnos by ovšem nepřesáhl 2,9 % ročně: skromná odměna za dlouhodobé držení této rizikové investice.)

Likvidita typického českého nemovitostního fondu bývá tak nízká, že je třeba nastavit klientům bariéru ve formě výstupních poplatků. V některých případech poplatek dosahuje dokonce desítek procent investované částky.

Existuje mnohem lepší způsob, jak investovat do nemovitostí. Je spojen se zkratkou REIT.

Screenshot 2022-10-09 at 19.15.02.png

 

Výše uvedený graf zobrazuje průběh zpětného testování řídícího algoritmu ve srovnání s americkým indexem Wilshire US REIT (index celkových výnosů amerických REIT).

 

Výhody REIT

Co to jsou REIT? Real Estate Investment Trust, což jsou fondy investující do nemovitostí. Používají se převážně (avšak nejen) v USA. Tam  V ČR neexistují a veřejnost je téměř nezná. Jaké jsou jejich výhody?

  • Diverzifikace: cenné papíry REIT obsahují komerční, průmyslové a rezidenční nemovitosti, dále také hotely a nemocnice. 

  • Podle zákona je 90 % výnosů je vypláceno formou dividend. Výnosy REIT jsou obdobné akciím, avšak méně volatilní. 

  • Průměrný výnos této strategie za dobu leden 1978 až září 2022 činil 11,3 procenta ročně po započtení 3% ročních nákladů a poplatků. (Výše nákladů a poplatků je úmyslně přemrštěná: ve skutečnosti půjde o hodnotu zhruba poloviční.)

  • Volatilita fondu podle zpětného testování přepočtená na rok má hodnotu 14,5  %, což je 72 % hodnoty podkladového indexu Wilshire US REIT. Jinými slovy, riziko fondu představuje necelé tři čtvrtiny rizika indexu REIT.

  • Ve srovnání s volatilitou akciového indexu S&P 500 je odhadovaná volatilita fondu zhruba na dvou třetinách.

  • REIT vykazují nízkou korelaci s technologickými akciemi, což se projevilo zejména během let 1997 až 2001. Jde o ideální nástroj pro diverzifikaci, pokud již máte akciové fondy.

 

Cenné papíry REIT jsou nákladově nejefektivnější cestou, jak investovat do nemovitostí. Poskytují velmi dobrý poměr výnosů k riziku a jsou dokonale likvidní. Především ale jejich ceny jen velmi zřídka zaznamenávají výrazné poklesy. Většinu těchto období lze identifikovat včas, aby bylo možné portfolio REIT prodat a zaujmout defenzivní pozici v pevně úročených nástrojích. Konkrétní případy jsou popsány v tabulce v následujícím odstavci.

 

Aktivní řízení portfolia cenných papírů REIT

Podfond Algorithmic SICAV Real Estate je aktivně řízen. Neprovádí žádné rizikové rychloobrátkové obchodování. Mění alokaci aktiv jen v případech, kdy je to nezbytně nutné—pokud tak rozhodne řídící algoritmus. Ten aktivuje prodejní příkazy jen v situacích, kdy reálně hrozí významný pokles.

Zde je souhrn všech těchto situací za posledních třicet let:

Screenshot 2022-10-19 at 11.40.34.png

S výjimkou války na Ukrajině jsou všechny tyto události „analyticky uchopitelné“. Lze s nimi pracovat a především, lze na ně reagovat, dokud je ještě čas.

    • Závěr 90. let byl ve znamení asijské a ruské finanční krize: tyto události měly jen pozvolný vliv na americký realitní trh a bylo hodně času reagovat dříve, než ceny REIT poklesly.

    • Zároveň docházelo k rapidnímu růstu cen technologických akcií (index NASDAQ), zatímco nemovitosti přechodně vyšly z módy. I na tento trend bylo možno reagovat s pohodlnou časovou rezervou.

    • Velká finanční krize rovněž nepřišla nečekaně. První signály byly k dispozici již v závěru roku 2006. Pak bylo ještě stále dost času reagovat během roku 2007 (třeba až v létě 2007) a vyhnout se nejhoršímu propadu.

    • Krize roku 2008 působila jako „blesk z čistého nebe“ jen na ty, kdo nebyli v kontaktu s trhem: vládní činitelé, teoretičtí ekonomové z akademického prostředí, vysocí manažeři, atd.

    • Pandemie covidu uspíšila a zrychlila pokles trhů akcií i nemovitostí, ke kterému se schylovalo již o několik měsíců dříve.

    • Tento pokles se nám s jiným fondem (akciovým) podařilo úspěšně „vychytat“.

    • Válka na Ukrajině a související inflace cen energií ovšem nepatří k jevům, se kterými by bylo možné kvantitativně analyticky pracovat a zabudovat je do algoritmu.

Algoritmus, který řídí podfond Algorithmic SICAV Real Estate je schopen s použitelnou rychlostí a přesností reagovat na vše, co se odehrávalo od 70. let až do roku 2021, avšak vliv válečných událostí neumí vyhodnotit. (Na druhé straně, ostatní fondy jsou na tom podobně.)